管理費の使い道とは②
管理費の使い道①の続きです。
７. 清掃費、消毒費およびゴミ処理費
共用部の清掃費（定期清掃等）、樹木の消毒等、有料ゴミの費用等です。
★ポイント
特にありませんが、清掃業者はしっかりポリッシャーを使い清掃しているか確認しましょう。高圧洗浄機だけで清掃するのとポリッシャーを使い清掃するのとでは大違いです。
あと、屋上のドレンとかも見たりしてくれるので、報告書はしっかり確認しましょうね。
８. 委託業務費
管理会社に支払う委託費です。
★ポイント
ちなみに管理委託費（委託業務費）と管理費は違います。
管理委託費（委託業務費）は管理費から管理会社へ支払われる一部の費用（事務管理業務費・管理員業務費・清掃業務費・設備管理業務費）のことを指します。
管理費は各区分所有者から毎月徴収しているのが”管理費”です。ここを混同していると管理会社から舐められます。
９. 専門的知識を有する者の活用に要する費用
弁護士、建築士、マンション管理士等の専門家に助言を求めた場合に要する相談料・顧問料です。
★ポイント
大規模なマンションだとマンション管理士が理事会に出席して助言しているケースが多いですね。一回の出席で数万円、毎月理事会を開催すると結構な額になりますが、管理会社のフロントマンがしっかりしていれば本当は必要がないのかなって思います。但し、組合運営に困った時にセカンドオピニオンとして活用することは有効と思います。
１０. 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用（※2016年3月14日に標準管理規約の改正があり、本条項は削除されました。）
居住者間の親睦を深めるための懇親会（夏祭りなど）費用や地域住民との交流も目的とした自治会等への行事参加の費用です。
国土交通省から上記項目を管理費で賄うことについては適切ではないというような見解が出ているんですね。
これについては国土交通省の見解を解説してくれているマンション管理士さんのページがありましたので詳しくは以下を参照ください。
引用元：http://momoo-law.hatenadiary.jp/entry/2016/03/21/230236
１１. 管理組合の運営に要する費用
理事会・総会会場を借りたりした場合の料金や参加者に飲み物などを出す場合の費用です。
★ポイント
大きなマンションでは、話し合う議題が多く会議が２〜３時間程度と長くなることがあるので、よく飲み物が出されたりされます。
１２. その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
電気代、水道代、振込み手数料等上記内容に当てはまらないその他になります。
★ポイント
共用部分の電気代を削減する方法として、
・電灯のLED化
・受水槽方式から増圧直結方式へ切り替え
・電力会社の変更
・マンションエコサポートセンターが行っている電子ブレーカの設置
などが考えられます。それぞれ検討してみましょう。
管理費の使い道とは①
どうもぽんずです！
過去に自分で書いたブログ記事ですが、ちょいと修正してリライトしました。
マンションを購入する時に価格を気にすることは当たり前だと思いますが、マンションの管理費は気にしますか？
ローンが終わってもずーっと払い続けるお金です。やっぱり気にしておいて損はないと思います。
まず、マンションの管理費は”管理費”と”修繕積立金”に分かれますから、管理費から見ていきたいと思います。
■管理費
管理費は、日常的な管理や設備の維持等にかかる費用です。
主な部分は以下の通りとなります。（マンション標準管理規約 第１章 総則 管理費 第２７条 抜粋）
１. 管理員人件費
２. 公租公課
３. 共用設備の保守維持費および運転費
４. 備品費、通信費その他の事務費
５. 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
６. 経常的な補修費
７. 清掃費、消毒費およびゴミ処理費
８. 委託業務費
９. 専門的知識を有する者の活用に要する費用
１０. 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
１１. 管理組合の運営に要する費用
１２. その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
大きく12項目あるんですよね。知らない人はなんのこっちゃだと思います…
ひとつずつ見ていくと…
１. 管理員人件費
要するにマンション内で清掃している管理員さんのお給料は”管理費”から支払ってるということなんですよね。
マンションの管理員は大体どこの管理会社も最低賃金で雇っている場合が多いです。お給料が良い（財閥系とか大手デベロッパーの子会社系かと思われます。）とその分人件費は上がりますけど、サービスの向上はもちろん望めると思います。
★ポイント
管理員さんのだいたいの勤務体系
５０戸程度 週５で９時〜１２時
１００戸程度 週５で９時〜１７時（休憩１時間）
それ以上増えると二人体制とかになってくるので人件費の問題を考えると５０戸〜１００戸程度がスケールメリットが活かせてお得に安く運用出来る良い戸数でしょうか。
管理員の給与や保険等の福利厚生費を考慮すると、時給１５００円程度（給与としては時給１０００円）が妥当。
例 ５０戸程度 月２１日×３時間×１５００円＝９４５００円
上記金額を上回って管理会社へ支払っている組合は金額を見直す基準として考えてみると良いと思います。
２.公租公課
管理組合が支払う税金等の公的支出となります。
自動販売機をマンションに置いたり、駐車場をマンション外部に貸したり、携帯基地局や広告看板をマンションに設置したりして収入を得る行為を収益事業と言います。収益事業を行うと収入に対して３割程度の法人税の支払があったりするのがよくある例ですね。
★ポイント
管理費の収入を増やすために、上記はよく行われる行為ですので、知っておくだけでも違うと思います。携帯基地局だけは難しいですけど・・・。
３. 共用設備の保守維持費および運転費
エレベーター保守、設備点検、消防設備点検・ロッカー保守・受水槽清掃or増圧ポンプ点検・防犯カメラ保守・機械式駐車場保守に要する費用という認識で概ね良いと思います。
これら保守費はそれぞれ相場があります。保守費の金額設定は高めに設定している場合がほとんどですが、一概に比較することが出来ないのが現状です。
★ポイント
目安として各実働時間単価で１万円程度であれば問題ないそうですが、２万円を超えてくるようだと割高だそうです。他の管理会社の相見積を取得して金額を比較し、減額交渉を行う方法が手取り早いでしょう。
ちなみに大体８０戸程度まではエレベーターが１機なので、スケールメリットの恩恵を受けやすい８０戸程度のマンションがちょうど良いですね。それ以降は設置台数が増えるので、メンテナンス費用が高くなっていきます。
４. 備品費、通信費その他の事務費
管理員による電話代や管理員による日常清掃でかかる備品消耗品費（洗剤とか掃除用具）、管理組合運営のために必要な郵便代・事務用品代です。
★ポイント
備品費や通信費は、管理組合が負担するのか管理会社が負担するのか契約の際に協議の上、決定致します。
備品消耗品費は管理組合負担ですが、通信費は管理会社が負担することが多いです。（電話なんて管理員さんとフロントマンのやり取りくらいしか使わないですからね）
また、郵便代や事務用品代は「事務管理業務費」と呼ばれるものに含みます。会計や出納の業務が主な業務ですが、戸当たり１５００円～３０００円程度で設定されていることが多いです。１５００円程度なら楽に減額することが出来ると思います。原価はもっと安いですから、管理会社はなんの痛手もありません。ここは一番減額しやすいポイントでもあるので必ずチェックしましょう。
５. 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
マンションは大まかに部屋の中は専有部、それは以外は共用部に分けられます。
共用部分で事故があった際に備えるため、保険に入るのが普通です。（頻繁にあるのが窓ガラスの熱割れや漏水事故です。）
保険料は日に日に上がってきているので、複数の保険会社から見積を取るようにしましょう。
★ポイント
一年更新か五年更新の保険が通常です。長期で入った方がもちろん安いです。地震保険については組合毎で入るか入らないか考え方が異なりますのでよく考えましょう。
６. 経常的な補修費
ごみ置場扉の簡易的な補修、照明器具の故障など小規模な修繕を指します。
★ポイント
ちょっと壊れてしまったものなどは、管理費から支出して工事を行います。日常生活に直結する部分はすぐに直しましょう。こういった部分は管理員さんが最初に気づいたりするものです。管理会社は素早く対応してくれるでしょうか。フロントマンの対応力を見極めましょう。
つづく…
100年マンションの育てかた【実践編】 ～管理良好マンションはどう生まれたか～ に参加しました！
こんにちは。ぽんずです。
本日はさくら事務所主催のマンション管理セミナーにおじゃましてきましたので、簡単に感想を書きたいと思います。
内容は１時間３０分を予定しておりましたが、最後の質疑応答では結局質問が途切れることなく予定時間を大幅に超えてのセミナーでした！
マンション管理について意識の高い方々が集合しているだけあって、質問のレベルの高いものが多かったです！
イニシア千住曙町の副理事長をしていらっしゃますはるぶーさんより実際に取り組んだ事例について独特な視点で色々聞くことが出来ました！
私が覚えている限りで…
■マンションオタクになった理由は？
■修繕積立金を値上げした際の取り組み
■長期修繕計画の更新について
■管理会社との円滑な付き合い方
■マンション管理の評価軸の今後の在り方
■管理組合がホームページを作成した理由
■マンションの歌を作った理由は？
■理事仲間の見つけ方
なんてことがお話されておりました！
私もはるぶーさんと同意見で楽しく管理組合の業務に取り組まないと理事はやってられないと思います。やはりマンションが好きであるという気持ちが一番大事ですよね。
どのお話も勉強させて頂くことばかりで非常に有意義な時間を過ごさせて頂きました。
議案書は私の作品の一部との下りは笑いましたｗ
また、後半では長嶋修さんよりマンション市場・今後のマンションの在り方について
データを基に説明頂き、私たちがマンション管理に対してとても意識が高い上位２％の集団であることがわかりましたｗ
みなさん！！しっかりマンション管理しましょうね！！！
今後マンションは管理組合の状態によって資産価値は変わる世の中になると私も確信してます。
評価制度が海外と同様に管理組合の状態も考慮されるようになり、そのような評価制度がさくら事務所さんを中心に今後作られていくんだろうなと感じる画期的なセミナーでした。
またマンション管理関連のセミナーがあればまたお邪魔させて頂きたいと思います！
本日は本当にありがとうございました！！！
個人的に気になったマンション管理ニュース
どうもぽんずと申します。
マンション管理系のニュースを積極的に取り上げているブログが少ないと思いますので、気になったニュースは積極的に取り上げていこうと思います。
さらにマンション管理における視点で深堀していけたらと思います。
駐車場シェアサービスのパイオニア軒先がIoTを活用したスマートゲートシステム、「aQmo（アクモ）」を開発。
ゲートを通過する際に専用のリモコンを使わずにアプリだけで操作が可能というもの。
分譲マンションの駐車場空きスペース問題はどこでも聞く話。
ゲート式の駐車場の場合、リモコンなどを使いゲートを操作する。
外部利用者へ駐車場区画を貸す場合、リモコンの貸出しなど別途管理が発生するため面倒だったが、このIot機器を利用すればそういった問題も解決できるかもしれない側面をもっている。
従来の利用者もそうだが、外部利用者にとってもアプリをダウンロードするだけで良いのでとても楽なのである。
ところで分譲マンションの駐車場は大きく４パターンある。
①平置き駐車場
②機械式駐車場
③タワーパーキング
④自走式駐車場
どれも空きが出てしまった場合、外部貸しを図ることが必ず必要だが、特に②と③はランニングコストが放っておくだけでもかかるため早急に外部貸しの対応を図るべきなのである。
契約が埋まればそれで良いのだが、埋まらない場合は機械を停止することや取り壊しをするなどして早急に手を打つべきなのである。管理会社からの提案を待っていては対応が後手後手になることは十分にあるので、みなさんも認識しておきましょう。
第2回 今週の気になった不動産ニュース
今週も不動産ニュースを私の視点で掲載します。ボリューム増して行きたいな〜
第5位
日本の民泊新法が短期賃貸市場に与えるヒントは？―中国メディア
https://t.co/ooZMTgD3pl https://t.co/Y058f6foDo
新宿区は平日がNGと記載されているが、厳密に言うと住居専用地域がNG。商業地区に立っているマンションはOK。
とにかく、民泊新法はややこしく保健所によって微妙に対応が違ったりするから大変だ。
だが、保健所含めてルールが浸透すれば少しずつ合法民泊は増えて行くだろう。
ちなみに私は民泊新法賛成派。投資マンション、リゾートマンションは禁止しないでどんどん進めていければ良いと思う。
第4位
TERS×JSHI共催セミナー「赤外線サーモグラフィ 活用による建物診断・住宅診断の可能性」開催
https://t.co/2cRUHz6VQx https://t.co/VM5j30XQIA
どんな高級マンションでも老朽化すれば漏水は必ず発生する。散水試験なんてやってられないので、サーモグラフィで一目瞭然なら非常に助かる。マンションの保険で調査費用は降りるから手間が少ない方が良いに決まってる。
第3位
宅配ボックス活用し「お掃除ロボット」をシェア--賃貸マンションで試験導入 https://t.co/NXmhMi727t https://t.co/YySvWqH2MZ
宅配ボックスの利用価値が今後上がっていきそうな予感。こういうのもそうだけど、サブスクリプションってこれからどんどん流行るんだろうな〜
第2位
いちご、３～５月の純利益59％増 不動産売却益が拡大 https://t.co/RiCmbBR2Yj https://t.co/98CpaMjW37
ファンドが好調な間は、不動産価格はほぼ下がらないよね。さぁ、いつまで好調なんだろう。
第1位
伏兵の不動産デべロッパー、ヒューリックが商業とホテルの複合施設を銀座に10月開業 https://t.co/Fnbg9Hw3NX https://t.co/dmmDbrca0g
ヒューリックが賃貸オフィス事業から商業・ホテル事業に方向転換。やっぱホテル事業は安泰だもんね〜
今週の気になった不動産ニュース
どうも、ぽんずです。私の独断と偏見で気になった不動産ニュースを記載していきます。宜しくお願い致します。
第5位
民泊物件をサブリース運用
宅都ホールディングスが日本エスリードの賃貸物件のみならず、民泊物件とマンスリーマンションをサブリースする狙いだ。こういったサービスはありがたい。今後の動向に注目したい。
第4位
大手町二丁目再開発、商業ゾーン9月25日グランドオープン
NTT都市開発の開発事例だ。周辺にいくつか類似のエリアはあるがまだまだ需要が見込めるということだろう。他エリアとの差別化を図っているようだが、行ってみないことには違いがわからないので今度行ってみよう。とりあえず、銚子丸の寿司屋に行ってみたい 笑
第3位
高値続く不動産 REIT、物件売却で分配金安定へ https://t.co/SDBidUX6oI
日本のリートが好調との記事だ。物件価格が上がったタイミングで売却に動き、売却益の一部を内部留保に回しているという。
この背景はリーマンショックの際に物件拡大に動いた企業が軒並み大損をしている経験則だ。
物件価格は今、上がっているが将来的には暴落することを見越しているってことですね。勉強になりますね。
第2位
楽天LSとSAMURAI社が業務提携 CF活用の宿泊施設開発で
http://www.jutaku-s.com/news/id/0000024962
楽天LIFULLSTAYといえば、クラウドリアリティと業務提携をして京町家の資金調達にクラファンを利用して成功してますね。
今回選択肢を増やしたって所でしょう。
第1位
maneo、監視委が処分勧告 流用額10億円以上
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO32706290W8A700C1EA1000
ソーシャルレンディングの最大手が行政処分を受けているようだ。急拡大するベンチャーは内部管理体制が杜撰になりがちと聞いていたが、本ケースがそういった一例というだろうか。
提案力のない管理会社。担当者。
提案力のない管理会社、担当者って多いと思う。
普段生活してて毎日目にする所はどんどん改良した方が良い。
なんでも良い。自転車置場が不足していれば二段式駐輪場にすれば良い。
ゴミ置場の分別がなっていないなら、コンテナを設置するなり棚を設置するなりすれば良い。
掲示板が汚いなら、ちゃんと綺麗にして足りないなら掲示板を増やせば良い。
植栽が枯れてるなら植え替えれば良い。日当たりが悪いなら日陰に強い植物に植えたら良い。
貼り紙が汚いならちゃんと張り替える。必要ないのはどんどん剥がす。
挙げればキリがないんだけど。
そういうノウハウって管理会社が蓄積してるはずだけど、管理会社は所詮マンパワーな部分があってこれらの部分は担当者の実力が顕著に現れる。
そういうことをほっといてもどんどん提案してくれる担当者にあたったマンションは幸運だ。
管理会社が悪いんじゃなくて、担当者が悪いことが多かったりするんだから。
管理会社のリプレイスも良いけど、面倒な人は担当者の変更を要請してみよう。
提案をしてくれない担当者は外れだと思って差し支えないだろう。
