管理費の使い道とは①

どうもぽんずです！

過去に自分で書いたブログ記事ですが、ちょいと修正してリライトしました。

マンションを購入する時に価格を気にすることは当たり前だと思いますが、マンションの管理費は気にしますか？

ローンが終わってもずーっと払い続けるお金です。やっぱり気にしておいて損はないと思います。

まず、マンションの管理費は”管理費”と”修繕積立金”に分かれますから、管理費から見ていきたいと思います。

■管理費

管理費は、日常的な管理や設備の維持等にかかる費用です。
主な部分は以下の通りとなります。（マンション標準管理規約　第１章　総則　管理費　第２７条　抜粋）

１. 管理員人件費
２. 公租公課
３. 共用設備の保守維持費および運転費
４. 備品費、通信費その他の事務費
５. 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
６. 経常的な補修費
７. 清掃費、消毒費およびゴミ処理費
８. 委託業務費
９. 専門的知識を有する者の活用に要する費用
１０. 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
１１. 管理組合の運営に要する費用
１２. その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

大きく12項目あるんですよね。知らない人はなんのこっちゃだと思います…

ひとつずつ見ていくと…

１. 管理員人件費
要するにマンション内で清掃している管理員さんのお給料は”管理費”から支払ってるということなんですよね。
マンションの管理員は大体どこの管理会社も最低賃金で雇っている場合が多いです。お給料が良い（財閥系とか大手デベロッパーの子会社系かと思われます。）とその分人件費は上がりますけど、サービスの向上はもちろん望めると思います。

★ポイント
管理員さんのだいたいの勤務体系
５０戸程度　週５で９時〜１２時
１００戸程度　週５で９時〜１７時（休憩１時間）
それ以上増えると二人体制とかになってくるので人件費の問題を考えると５０戸〜１００戸程度がスケールメリットが活かせてお得に安く運用出来る良い戸数でしょうか。

管理員の給与や保険等の福利厚生費を考慮すると、時給１５００円程度（給与としては時給１０００円）が妥当。

例　５０戸程度 月２１日×３時間×１５００円＝９４５００円

上記金額を上回って管理会社へ支払っている組合は金額を見直す基準として考えてみると良いと思います。

２.公租公課

管理組合が支払う税金等の公的支出となります。

自動販売機をマンションに置いたり、駐車場をマンション外部に貸したり、携帯基地局や広告看板をマンションに設置したりして収入を得る行為を収益事業と言います。収益事業を行うと収入に対して３割程度の法人税の支払があったりするのがよくある例ですね。

★ポイント
管理費の収入を増やすために、上記はよく行われる行為ですので、知っておくだけでも違うと思います。携帯基地局だけは難しいですけど・・・。

３. 共用設備の保守維持費および運転費

エレベーター保守、設備点検、消防設備点検・ロッカー保守・受水槽清掃or増圧ポンプ点検・防犯カメラ保守・機械式駐車場保守に要する費用という認識で概ね良いと思います。

これら保守費はそれぞれ相場があります。保守費の金額設定は高めに設定している場合がほとんどですが、一概に比較することが出来ないのが現状です。

★ポイント
目安として各実働時間単価で１万円程度であれば問題ないそうですが、２万円を超えてくるようだと割高だそうです。他の管理会社の相見積を取得して金額を比較し、減額交渉を行う方法が手取り早いでしょう。

ちなみに大体８０戸程度まではエレベーターが１機なので、スケールメリットの恩恵を受けやすい８０戸程度のマンションがちょうど良いですね。それ以降は設置台数が増えるので、メンテナンス費用が高くなっていきます。

４. 備品費、通信費その他の事務費

管理員による電話代や管理員による日常清掃でかかる備品消耗品費（洗剤とか掃除用具）、管理組合運営のために必要な郵便代・事務用品代です。

★ポイント
備品費や通信費は、管理組合が負担するのか管理会社が負担するのか契約の際に協議の上、決定致します。

備品消耗品費は管理組合負担ですが、通信費は管理会社が負担することが多いです。（電話なんて管理員さんとフロントマンのやり取りくらいしか使わないですからね）

また、郵便代や事務用品代は「事務管理業務費」と呼ばれるものに含みます。会計や出納の業務が主な業務ですが、戸当たり１５００円～３０００円程度で設定されていることが多いです。１５００円程度なら楽に減額することが出来ると思います。原価はもっと安いですから、管理会社はなんの痛手もありません。ここは一番減額しやすいポイントでもあるので必ずチェックしましょう。

５. 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料

マンションは大まかに部屋の中は専有部、それは以外は共用部に分けられます。

共用部分で事故があった際に備えるため、保険に入るのが普通です。（頻繁にあるのが窓ガラスの熱割れや漏水事故です。）

保険料は日に日に上がってきているので、複数の保険会社から見積を取るようにしましょう。

★ポイント

一年更新か五年更新の保険が通常です。長期で入った方がもちろん安いです。地震保険については組合毎で入るか入らないか考え方が異なりますのでよく考えましょう。

６. 経常的な補修費

ごみ置場扉の簡易的な補修、照明器具の故障など小規模な修繕を指します。

★ポイント

ちょっと壊れてしまったものなどは、管理費から支出して工事を行います。日常生活に直結する部分はすぐに直しましょう。こういった部分は管理員さんが最初に気づいたりするものです。管理会社は素早く対応してくれるでしょうか。フロントマンの対応力を見極めましょう。

つづく…